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  • 婚后共同還貸,增值部分如何計算?

    時間:2019年04月04日  來源:寧夏法治報

    【案情簡介】

    大圣于2012年3月購買了一套房屋,當時的購買價是43萬元,大圣首付了23萬元,用住房公積金貸款20萬元,并支付契稅和其他費用等共計1.5萬元。

    2013年9月,大圣與紫霞結婚,當時房屋價值已經上漲到約50萬元。婚后,二人共同還貸20萬元將貸款清償完畢,其中本金15萬元,利息5萬元。2016年7月,紫霞向人民法院提起離婚訴訟,主張房屋補償款15萬元。此時,房屋價值已上升至70萬元。

    大圣對解除婚姻關系沒有異議,但對紫霞所主張的房屋補償款的金額有異議。大圣認為,紫霞和他在婚后只共同清償了貸款20萬元,如果平均分割的話應該是10萬元。紫霞卻認為,她主張的房屋補償款是按房產現價70萬元減去大圣購房時的價格43萬元作為基數的,要求補償15萬元合情合理。

    【法院裁判】

    根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第十條:“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則:

    第一步先計算出訴爭房產的升值率,即訴爭房產現價格除以訴爭房產成本(包括:結婚時訴爭房產價格+共同已還利息+其他費用)=70÷(50+5+1.5)×100%=124%。

    第二步計算非產權登記一方所得補償款,以共同還貸部分乘以訴爭房產的升值率,該數額的一半即為應補償的數額,即:20×124%÷2=12.4萬元。

    因此,法院判決房屋歸大圣所有,大圣向紫霞支付12.4萬元房屋補償款。

    【律師分析】

    對于婚內共同還貸增值部分的計算,最高人民法院民一庭出具相關意見。根據該庭室的意見,我們得出這樣一個公式:

    夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額=夫妻共同還貸部分×不動產升值率

    不動產升值率=不動產現價格÷不動產成本(包括:結婚時不動產價格+共同已還利息+其他費用)

    其他費用:比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等。

    上述公式能很輕松地計算出房屋的增值部分,從而切實有效地解決夫妻共同財產的分割問題,最終達到定紛止爭的目的。

    不過,律師在此要特別提醒大家,一定要區分兩種情況:

    1.結婚時購買不動產的情形。此時的“不動產成本”包括購買時不動產價格+共同還貸的利息部分+其他費用。

    2.結婚前購買不動產的情形。此時的“不動產成本”包括結婚時不動產價格+共同還貸的利息部分+其他費用。

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